Beim Immobilienkauf denken viele zunächst an den Kaufpreis. Doch die tatsächlichen Kosten liegen oft deutlich höher. Ein entscheidender Kostenfaktor sind die sogenannten Kaufnebenkosten. Diese Ausgaben werden häufig unterschätzt – dabei können sie bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen. Wer die Kaufnebenkosten in Hessen richtig kalkuliert, vermeidet böse Überraschungen und plant sein Budget realistisch.
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Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie über den reinen Kaufpreis hinaus anfallen. Diese Kosten sind verpflichtend und unabhängig davon, ob eine Finanzierung erfolgt oder nicht. Sie setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen – einige gesetzlich vorgeschrieben, andere optional, aber dennoch üblich.
Die wichtigsten Bestandteile der Kaufnebenkosten
1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist ein gesetzlich vorgeschriebener Teil der Kaufnebenkosten. Ihr Satz variiert je nach Bundesland. In vielen Regionen Deutschlands liegt er zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Wer ein Haus für 400.000 € kauft, zahlt allein hierfür bis zu 26.000 €.
2. Notar- und Grundbuchkosten
Ein Immobilienkauf ist in Deutschland nur mit notarieller Beurkundung gültig. Die Notarkosten liegen meist bei ca. 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises. Zusätzlich entstehen Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, die ebenfalls etwa 0,5 % betragen. Beide Posten sind Pflicht und gesetzlich geregelt.
3. Maklerprovision
Wenn ein Makler am Kauf beteiligt ist, wird eine Provision fällig. Diese ist in vielen Bundesländern zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen. Der Käuferanteil liegt meist bei 3,0 % bis 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Wichtig: Die Maklerkosten sind frei verhandelbar – es lohnt sich also, vor Vertragsabschluss zu vergleichen.
4. Finanzierungsnebenkosten
Wer den Immobilienkauf finanziert, muss mit weiteren Kosten rechnen. Dazu gehören:
- Bearbeitungsgebühren (sofern erhoben)
- Kosten für die Eintragung einer Grundschuld
- Gebühren für Gutachten oder Bewertungen
Diese Ausgaben liegen in der Regel zwischen 0,5 % und 1,0 % des Kaufpreises.
5. Umzugs- und Renovierungskosten
Diese Kosten zählen streng genommen nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten, sind aber für die Gesamtkalkulation relevant. Je nach Zustand der Immobilie können hier mehrere Tausend Euro anfallen. Wer einziehen will, muss auch diese Posten von Anfang an einplanen.
6. Versicherungen
Ein oft unterschätzter Punkt: Bereits beim Kauf oder kurz danach sind bestimmte Versicherungen notwendig. Besonders wichtig sind:
- Wohngebäudeversicherung
- Hausratversicherung
- Haftpflichtversicherung (z. B. bei Bauvorhaben)
Auch diese Kosten summieren sich und sollten einkalkuliert werden.
Beispielrechnung: Kaufnebenkosten realistisch kalkulieren
Angenommen, eine Immobilie kostet 400.000 € – so können sich die Nebenkosten darstellen:
| Posten | Prozentsatz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6 %) | 6,00 % | 24.000 € |
| Notar + Grundbuch (1,5 %) | 1,50 % | 6.000 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 3,57 % | 14.280 € |
| Finanzierungskosten (1 %) | 1,00 % | 4.000 € |
| Summe | — | 48.280 € |
Damit liegen die die Kaufnebenkosten in Hessen in diesem Beispiel bei rund 12,07 % des Kaufpreises.
Warum genaue Kalkulation so wichtig ist
Wer Kaufnebenkosten nicht einplant, riskiert eine Finanzierungslücke. Viele Banken finanzieren nur den reinen Kaufpreis – die Nebenkosten müssen aus Eigenkapital getragen werden. Fehlt dieses, kann der Traum vom Eigenheim schnell platzen. Eine realistische Budgetplanung schützt vor bösen Überraschungen.
Spartipps: So lassen sich Kaufnebenkosten senken
Makler sparen
Viele Immobilien werden heute direkt vom Eigentümer angeboten. Wer ohne Makler kauft, spart die Provision komplett.
Fördermittel prüfen
Je nach Region und Situation (z. B. Familienförderung, KfW-Kredite) gibt es staatliche Unterstützungen, die bestimmte Nebenkosten teilweise decken.
Gut verhandeln
Auch bei Notaren oder Banken lohnt sich der Vergleich. Einige Gebühren sind zwar gesetzlich geregelt, aber es gibt Spielräume, etwa bei Dienstleistungen rund um die Finanzierung.
Fazit: Kaufnebenkosten nie unterschätzen
Kaufnebenkosten sind ein unvermeidbarer Teil jedes Immobilienkaufs. Sie können je nach Situation und Bundesland stark variieren – und machen schnell einen fünfstelligen Betrag aus. Wer sich rechtzeitig informiert und die die Kaufnebenkosten in Hessen korrekt berechnet, legt den Grundstein für einen erfolgreichen Immobilienerwerb ohne finanzielle Engpässe.
FAQ
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten durchschnittlich?
Zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises – abhängig von Region und individuellen Faktoren.
Sind alle Kaufnebenkosten verpflichtend?
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sind gesetzlich vorgeschrieben. Andere Posten wie Makler oder Finanzierungsgebühren sind optional, aber häufig.
Kann man Kaufnebenkosten finanzieren?
Teilweise. Die meisten Banken erwarten, dass Kaufnebenkosten aus Eigenkapital getragen werden.
Welche Kosten entstehen beim Notar?
Rund 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises, inklusive Beurkundung und Grundbucheintrag.
Was kann ich tun, um die Kaufnebenkosten zu senken?
Ohne Makler kaufen, Angebote vergleichen und staatliche Förderungen nutzen.
