Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Marcel Rolnik

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Folgende Kosten müssen Sie einplanen

Beim Immobilienkauf denken viele zunächst an den Kaufpreis der Immobilie. Doch zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis entstehen weitere erhebliche Kosten, die sogenannten Kaufnebenkosten. Diese sollten keinesfalls unterschätzt werden, da sie einen signifikanten Teil der Gesamtkosten ausmachen. In diesem Artikel erklären wir, welche Kaufnebenkosten auf Sie zukommen und wie hoch diese sein können.


1. Notarkosten: Unvermeidlich und wichtig

Sobald Sie sich für den Kauf einer Immobilie entschieden haben, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Der Notar übernimmt wichtige rechtliche Aufgaben, wie die Erstellung des Kaufvertrags und die Überwachung der Eigentumsübertragung. In der Regel belaufen sich die Notarkosten auf etwa 1-2 % des Kaufpreises. Ohne diese notarielle Beurkundung ist der Immobilienkauf in Deutschland nicht rechtskräftig.

Tipp: Da die Notarkosten gesetzlich geregelt sind, gibt es wenig Verhandlungsspielraum, aber es lohnt sich, die Angebote verschiedener Notare zu vergleichen.


2. Grundbuchkosten: Der Beweis für Ihr Eigentum

Nach dem Notartermin muss die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen werden. Dies geschieht in der Regel ebenfalls über den Notar, der die Anmeldung für Sie übernimmt. Die Grundbuchkosten belaufen sich auf etwa 0,5 % des Kaufpreises. Die Eintragung ins Grundbuch ist entscheidend, da erst dadurch der neue Eigentümer offiziell registriert wird.


3. Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland unterschiedlich

Grunderwerbssteuersätze je Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kaufnebenkosten und variiert je nach Bundesland. In Deutschland beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Besonders in Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen und Berlin ist der Prozentsatz mit 6,5 % hoch. Diese Steuer wird fällig, sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist.

Tipp: Die Grunderwerbsteuer kann nicht über eine Baufinanzierung mitfinanziert werden und muss in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlt werden.


4. Maklerprovision: Häufig verhandelbar

Falls Sie beim Immobilienkauf einen Makler beauftragen, fällt eine Maklerprovision an. In den meisten Bundesländern beträgt diese 3-7 % des Kaufpreises und wird häufig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Seit Ende 2020 gibt es gesetzliche Vorgaben, dass die Kosten gerechter verteilt werden müssen. Informieren Sie sich über die in Ihrem Bundesland geltenden Regelungen und verhandeln Sie gegebenenfalls die Maklerprovision.

Tipp: Viele Käufer unterschätzen die Verhandlungsmöglichkeiten bei der Maklerprovision. Es lohnt sich, hier gezielt nachzufragen und mögliche Rabatte zu prüfen.

Hier ist eine Liste der wichtigsten Tipps zum Thema Maklerprovision:

  1. Höhe der Maklerprovision beachten: In den meisten Bundesländern liegt die Maklerprovision zwischen 3-7 % des Kaufpreises.
  2. Verteilung der Kosten: Die Maklerprovision wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
  3. Gesetzliche Vorgaben seit 2020: Informieren Sie sich über die in Ihrem Bundesland geltenden Regelungen zur fairen Kostenverteilung.
  4. Verhandlungsspielraum nutzen: Viele Käufer unterschätzen die Möglichkeit, über die Höhe der Provision zu verhandeln. Fragen Sie gezielt nach Rabatten oder einer Anpassung der Kosten.
  5. Überprüfung lokaler Regelungen: Prüfen Sie die spezifischen Regelungen in Ihrem Bundesland, da diese je nach Region variieren können.

5. Anfallende Kosten für die finanzierung

Beispielrechnung für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 €:

  1. Kaufpreis: 300.000 €
  2. Grunderwerbsteuer (5 %): 15.000 €
  3. Notarkosten (1,5 %): 4.500 €
  4. Grundbuchgebühren (0,5 %): 1.500 €
  5. Maklerprovision (6 %, geteilt): 9.000 €
  6. Finanzierungsnebenkosten (1 % des Darlehens von 200.000 €): 2.000 €
  7. Zinsen und Tilgung (für ein Darlehen von 200.000 € im ersten Jahr): 8.000 €
  8. Gebühren für die Grundschuld (0,5 %): 1.500 €

Gesamtkosten (ohne Eigenkapital): 41.500 €

Nicht nur der Kaufpreis selbst, sondern auch die Finanzierung der Immobilie verursacht Nebenkosten. Zu den häufigsten Kosten zählen Bereitstellungszinsen, die anfallen, wenn die Bank den Kredit bereitstellt, aber noch nicht abgerufen wird. Darüber hinaus entstehen Kosten für die Eintragung einer Grundschuld, die der Bank als Sicherheit für das Darlehen dient. Diese Kosten betragen etwa 0,5 % des Kaufpreises.


6. Kosten für Gutachter und Sachverständige

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, vor allem ältere Immobilien, kann es sinnvoll sein, einen Gutachter oder Sachverständigen hinzuzuziehen, um den Wert der Immobilie zu überprüfen. Die Kosten für ein Gutachten variieren, liegen aber meist zwischen 1.000 und 2.000 Euro, je nach Umfang der Prüfung.

Tipp: In vielen Fällen können Gutachter auch Energieausweise ausstellen oder Mängel an der Bausubstanz aufdecken, die Sie in die Kaufentscheidung einfließen lassen sollten.


7. Renovierungs- und Sanierungskosten: Oft vergessen

Vor allem bei Altbauten oder gebrauchten Immobilien sind oft Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten notwendig. Diese Kosten können erheblich sein und sollten frühzeitig eingeplant werden. Bei älteren Immobilien sollte ein Budget für unerwartete Renovierungen eingeplant werden. Wenn beispielsweise die Heizungsanlage oder das Dach erneuert werden müssen, können diese Arbeiten schnell mehrere tausend Euro kosten.


8. Versicherungskosten: Sicherheit für Ihr neues Eigentum

Nach dem Kauf einer Immobilie ist der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung unabdingbar. Diese Versicherung schützt vor Schäden durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser und gehört zu den laufenden Nebenkosten. Jährliche Kosten wie für eine Gebäudeversicherung sollten bereits im Kaufprozess berücksichtigt und kalkuliert werden.

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9. Sonstige Nebenkosten: Was sonst noch anfällt

Neben den großen Posten gibt es kleinere Nebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen können. Dazu gehören zum Beispiel die Erstellung eines Energieausweises, den der Verkäufer in der Regel vorlegen muss. Auch für die Übergabe von Strom- und Gasverträgen können kleinere Abschlagszahlungen notwendig sein. Diese Art von Kosten fällt aber im Vergleich zu den anderen Kosten sehr gering aus.


10. Fazit: Kaufnebenkosten genau kalkulieren

Kaufnebenkosten in Prozent

Die Kaufnebenkosten sollten bei der Planung eines Immobilienkaufs nicht vernachlässigt werden. Sie machen in der Regel zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises aus und sollten bei der Finanzierung mit berücksichtigt werden. Um Überraschungen zu vermeiden, ist es sinnvoll, die Kosten frühzeitig zu kalkulieren und gegebenenfalls Rücklagen zu bilden.


Quellen und weiterführende Links:

Genutzte Stock-Fotos:


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Ergebnisse:

Notargebühr: 0

Grunderwerbsteuer: 0

Maklerprovision: 0


Gesamtkosten: 0

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